Ein Büro in einer Sekundärstadt wird zunehmend erste Wahl

Für Investoren und Unternehmensgründer rücken Sekundärstädte für ein neues Büro immer stärker in den Fokus. Viele vermeintliche infrastrukturelle Nachteile rücken zunehmend in den Hintergrund. Die weniger angespannte Mitbewerbernachfrage sorgt für attraktive Renditeaussichten. In vielen Fällen befriedigt diese Standortauswahl die Bedürfnisse für Büroimmobilien besser als in den sieben Topmetropolen.

Die entscheidenden Kriterien und Parameter für die Standortauswahl bei Büroimmobilien haben sich parallel zu ökonomischen Umschichtungen entwickelt. Die industrielle Gesellschaft hat sich zu einer Dienstleistungs- und Kommunikationsgesellschaft gewandelt. Direkte Auswirkungen auf Immobilien und Standorte bestehen in der geringeren Abhängigkeit von regionalen Situationen und infrastrukturellen Gegebenheiten. Für nahezu alle Branchen gilt, dass Sekundärstädte eine wenigstens gleichberechtigte Alternative darstellen. Geringere Investitionen treffen auf weniger bis keine ausländischen Mitbewerber. Gleichzeitig muss mit einem höheren Leerstandrisiko kalkuliert werden, das aufgrund der Marktperspektiven zunehmend sinkt. Angespannte Marktsituationen können umgangen werden. Zur Auswahl stehen 14 B-Städten, 22 C-Städte und 84 D-Städte.

B-Städte in Deutschland
B-Städte in Deutschland

Sekundärstädte der Kategorien B bis D

Unübersehbar stoßen die Metropolen und A-Städte an die Grenzen ihrer Kapazitäten. Wer ein Büro eröffnet, hat 120 Sekundärstädte zur Auswahl. In der Kategorie B finden sich Einwohnerzahlen zwischen 250.000 und 650.000. Die internationale Bedeutung der B-Städte wird als gering definiert. Ausgeprägt ist die nationale und regionale Rolle. Typische Beispiele stellen die Landeshauptstädte Dresden, Hannover, Potsdam und Wiesbaden dar, aber auch Karlsruhe zählt zu dieser Kategorie. Politische Behörden und Verwaltungen erzeugen infrastrukturelle Stabilität. In Sekundärstädten wie Ingolstadt, Karlsruhe und Mannheim wirken große und wichtige vorhandene Ansiedlungen von multinationalen Unternehmen und überregionalen Behörden marktstabilisierend. In den Fokus für das neue Büro rücken auch Städte mit sehr spezifischen Ausgangsvoraussetzungen. Sie reichen von hohen Bevölkerungszahlen auch durch umliegende Ballungsgebiete bis zu einem (noch) sehr niedrigen Investitionsbedarf. Exemplarische Beispiele sind Bonn, Bremen, Dortmund, Chemnitz, Duisburg, Essen, Jena, Kempten Leipzig, Lüneburg, Nürnberg und Reutlingen.

Ansprüche und Bedürfnisse bei der Standortwahl

Branche und Geschäftsfeld sind die entscheidenden Kriterien für den Standort, der sich für ein Büro eignet. Müssen Dienstleistungen und Waren bewegt werden, sind der Verkehrsanschluss und die geografische Disposition ausschlaggebend. Binnennachfrage durch Bewohner auch im Umland, Anschlüsse und Distanzen zu Straße, Bahn, Flugzeug und Binnenschifffahrt bestimmen über die Eignung. Bei Bedarf örtlicher Nachfrage prägt auch die Art der Sekundärstadt wie Kreis- und Landeshauptstadt und die strukturelle Erschlossenheit des Einzugsgebietes die Attraktivität und Eignung. Institutionelle Einrichtungen wie Behörden, Verwaltungen und Universitäten profilieren zusätzlich.

Betriebswirtschaftlich sind Gewerbehebesätze und regionale Abgaben neben dem Niveau der Immobilienpreise wichtig. Wenn rund um ein Büro eine hohe Lebens- und Wohnqualität geboten ist, hat das starke Auswirkungen auf die Personalsuche und Mitarbeiterbindung. In einem Büro unverzichtbar ist ein optimaler Anschluss an die digitale Infrastruktur. Datenleitungen, Glasfaserausbau, Netzabdeckung und die Distanz zum nächsten Internetknoten sind zentrale Faktoren, die zu Ablehnung oder Zuschlag eines Standorts führen.